Más de 400 carpetas de investigación y 8 mil denuncias por fraudes e incumplimientos en materia inmobiliaria se encuentran en la Fiscalía General del Estado de Querétaro y en la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco).
Datos de la FGEQ, refieren que las investigaciones han llevado a la detención de presuntos responsables principalmente en la capital del estado, Huimilpan, Corregidora, San Juan del Río y en Ezequiel Montes, con énfasis en Bernal.
De acuerdo con Elías Rosales, miembro de la Asociación Mexicana de la Industria Inmobiliaria (AMII), en los últimos años, la entidad experimenta dos fenómenos: los fraudes en la compra-venta de casas, departametos o terrenos y el incumplimiento en la construcción o entrega de inmuebles.
“En la parte de ética empresarial sí hay un problema serio de fraudes inmobiliarios en Querétaro porque donde hay crecimiento llegan los buitres, donde hay sueños, esperanza, donde hay inversión hay que blindarse más. Incluso esto pasa fronteras internacionales donde hay grupos de personas que ven el atractivo en Querétaro, un mercado con necesidades, con un déficit de terrenos, con un déficit industrial, comercial, hambriento de capitales de negocio, llegan con propuestas, desarrollos y no están validadas. No sólo carecen de los permisos sino que no planean hacerlo o cumplir”, advierte.
Rosales explica que también se han detectado estafas en los corretajes inmobiliarios o intermediarios comerciales que conectan a vendedores con compradores, así como en los remates judiciales.
“Hay una gran problema con prácticas que están relacionadas con corretaje inmobiliario mal hecho o es un remate judicial, se pide un apartado pero a la mera hora resulta que el terreno tenía problemas, que es resultado de una invasión o se vendió dos veces”, indica.
El patrimonio de Josué Benitez, originario de Michoacán, estuvo secuestrado por más de seis meses tras realizar dos depósitos a Natalia “N”, que en marzo de este año fue detenida y vinculada a proceso por el cargo de presunto fraude inmobiliario, tras ser acusada de ofrecer remates bancarios y casas inexistentes o con dueño.
Josué vendió su casa para adquirir una propiedad en Jurica, con un valor de 1.5 millones de pesos. Comenta que Natalia le mostró copias de escrituras, documentos bancarios, llaves, y lo llevó a conocer la casa. Más tarde depositó medio millón de pesos como apartado.
Después de un par de días la visitó en su oficina ubicada en Centro Sur, un coworking, y realizó un nuevo depósito pues, aclara, todo parecía normal. Sin embargo, solo era el comienzo de su pesadilla.
“Resultó que todo era falso, y no caí en cuenta de que el dinero se depositaba a nombre de otra persona por lo que ella se lavaba las manos. Tenía todo un staff de abogados, traía varios teléfonos, ya no me respondía. Cuando le fui a reclamar me amedrentaron un par de policías.
“Te sientes vulnerado, desprotegido, no sabes a dónde acudir porque dicen que tienen protección en todos lados, porque sueltan dinero para allá y para acá. Es toda una mafia. Fue una expriencia muy amarga. En el proceso conocí a otros estafados, uno de ellos me contó que le entregó el dinero, entró a la propiedad en Juriquilla, arreglo la casa y un día regresando del trabajo lo estaban esperando personas con armas porque eran los dueños. Les dijo, espérate, yo aquí soy la víctima, dialogaron y acudieron ambos a la Fiscalía”.
A decir de Benitez, tras contratar a un abogado y meses de litigio, logró recuperar su inversión. Natalia “N”, aseguraba tener contactos tanto en el gobierno estatal como en la Fiscalía.
“Por fortuna ya la detuvieron, pero me acabo de enterar de otros casos, con otras personas. Hay que denunciar”, subraya.
Tiran la toalla
La inexperiencia, falta de capital y trámites atoran a nuevos competidores en el ámbito inmobiliario, situación que a veces se traduce en incumplimientos y abandono de obras.
Jorge Torres Landa, presidente del Consejo Estatal de Profesionales Inmobiliarios (CEPIQ) y socio de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), señala que en la actualidad, las reglas cambian continuamente e impactan al desarrollador.
“Un fraude es algo que se hizo con alevosía y ventaja, se planeó una estructura en donde ni siquiera sabes bien a quién le compraste, quizá falseó la empresa, el domicilio no existe, etc., ahora bien, también está el incumplimiento de contrato. Las reglas están cambiando muchísimo, hay inflación, la gente no gana más dinero, hay muchos problemas en la cadena de suministro del acero, sube el precio entonces el pequeño desarrollador que estaba empezando o quiso crecer se atoró en el proceso por cosas tan sencillas como que se pelearon los socios y ya no pudieron entregar, pero el terreno era de ellos, los permisos los tenían, se sabe de quién es el domicilio, ya tenían incluso uno o dos proyectos hechos pero al tercero les fue mal. Esto sí está pasando”, agrega. Entre los riesgos de inversión que detecta Torres Landa también están las preventas pues aún son proyectos donde, dice, todo puede pasar.
“Cuando tu estás comprando una preventa de alguien que te dice que en tres años va a haber algo, tú estás invirtiendo a riesgo. Así como la bolsa sube y baja, en este modelo estás invirtiendo a riesgo porque quieres un mejor precio, entonces tengamos cuidado con las estafas de personas que saben decir lo que la gente quiere escuchar por ejemplo, quiero ganar dinero rápido, quiero que me pagues un rendimiento muy alto, pues te lo doy los primeros meses y luego me pelo con tu dinero, o sea, lo que quiero decir con esto es que hay mucho incumplimiento de contrato por cuestiones legales o procesos de inflación o que ya el precio no dio, eso es de índole mercantil y ahí la persona tendrá que regresar el dinero”, comenta.
Asegura que a diferencia de un fraude o estafa, los incumplimientos tienen una salida de índole mercantil, pueden entrar los bancos como apoyo y los procesos legales tienen un lapso de resolución de dos a tres años.
De acuerdo con el empresario, los casos de desarrolladores provenientes de otras entidades que apostaron en Querétaro y les fue mal aumentaron entre un 25 y un 30 por ciento.
“Tal vez un empresario de San Luis Potosí compró un macro lote en La Vista Residencial o en el Refugio para hacer 12 departamentos y se atoró a la mitad y están los departamentos abandonados. Le vende el proyecto a otro desarrollador que llegará, lo comprará en remate, lo terminará y lo volverá a vender, eso sí ha aumentado mucho porque se metieron al mundo del desarrollo personas que no se dedican a esto, piensan que es fácil y es muy complejo porque dependemos de muchas cosas, de entrada, de las políticas y procedimientos gubernamentales, de los créditos, la inflación, de tus recursos humanos, luego venderlo y que la gente lo pueda comprar, hay muchas variables”.
Foto: Fernando Venegas
Certeza para el comprador
Para evitar y prevenir fraudes inmobiliarios e incumplimientos, tanto Rosales como Torres Landa proponen la creación de un padrón estatal de empresas, desarrolladores y profesionales o intermediarios que cuenten con el aval de los organismos, así como de las autoridades estatales y municipales. Además del fortalecimiento de las asociaciones y cámaras del sector.
“Además, urge que todas las áreas gubernamentales que tienen injerencia estén digitalizadas, actualizadas, hoy por hoy, te puedas tardar 30 días en un trámite de mera consulta, en actualizarse un plano en catastro. Es un tema delicado. Querétaro tiene que fortalecer mucho la voz de sus asociaciones, porque son las que conocen quiénes son las empresas que lo están haciendo bien, esto ayudaría mucho a prevenir fraudes e incumplimientos”, sostiene Elías Rosales.
