Gustavo Alcocer Gamba
El bello Puerto de Acapulco, está en un proceso de cambio paradigmático, hoy se debate una serie de cuestionamientos de propios o extraños, para pretender explicar su realidad, para ello iniciaremos con la reflexión: ¿Cuál es la causa del problema en el Puerto de Acapulco?, generando sólo en esta pregunta una gran divergencia de opiniones desde la expectativa de su sensibilidad, conocimiento, valores, cultura, intereses y particularmente de su visión de futuro por citar algunas.
Habrá quienes piensen que el problema fue el huracán Otis, sin embargo, como lo cité en algún artículo anterior, desde mi punto de vista, fue sólo el Pretexto para evidenciar las debilidades del orden territorial que la burbuja inmobiliaria del Puerto y otros vicios advertían.
Acapulco transita de puerto de pescadores como primer expresión espontánea, hasta la invasión española; en donde entraría a la gran aventura con la Nao de China en su calidad de Puerto Intercontinental, durante todo virreinato, conformando la urbe del Acapulco Tradicional; esta se va consolidando en los años 30´s y 40´s, posteriormente hacia los 50`s se presenta la explosión turística con el presidente Miguel Alemán, e incorporando la zona dorada de la bahía de Santa Lucía; en los 80´s con el Presidente Miguel de la Madrid se va desdoblando la oferta hotelera al denominado Acapulco Diamante desarrollándose paulatinamente hasta nuestros días. Con este gobierno federal se intentaba la propuesta u ocurrencia, en diversificar el Puerto como la “Sede de la Secretaría de Salud”, la cual se frustro, aun cediendo el gobierno del estado de Guerrero y Municipio de Acapulco, predios y edificios emblemáticos sobre la Costera Miguel Alemán.
En este proceso el territorio acapulqueño fue continuamente modificándose para adaptarse a la infraestructura y servicios que el modelo económico dominante le exigía, en una lógica permisible, en donde sus hegemonías iban dirigiendo o improvisando las necesidades de las demandas del proceso de urbanización, administrando su patrimonio natural, los eventos bélicos, abundancia económica, climatológicos. Sin embargo, los excesos causados por la marca Acapulco degeneraron en el abuzo de su patrimonio natural, social, urbano, en la deformación de sus valores; su cultura; el vacío institucional y una contracción crítica de la representación del Estado, por la corrupción-impunidad, delincuencia organizada. Conservando una aparente gobernabilidad y un éxito aceptable en el modelo de desarrollo.
Acapulco, para quienes visitábamos y estábamos atento al Puerto, ya tenía una situación de crisis. Como destinos de playa lo tenían en un lugar de baja competitividad, adicionalmente desde el año 2006, señala que el Puerto tiene un efecto negativo por las drogas, guerra de carteles y violencia; dejando de atraer al turismo extranjero, pasando a un dominante nacional, implementando una estrategia para su supervivencia generada por: La densidad del turismo inmobiliario, permisibilidad de la autoridad en todas sus expresiones, presencia cada día más dominante de la informalidad, hasta el estrangulamiento en casos críticos tolerantes de adelgazar al Estado expresado ahí como “florero”, según expresiones de los acapulqueños.
Según datos de la SECTUR en “Acapulco hay 20,000 cuartos de hotel en el año 2023”, con una ocupación en periodo vacacional de casi el 70% promedio. Sin embargo, hay otros datos, de acuerdo con el H. Ayuntamiento de Acapulco este mes de junio del 2023 en su periodo vacacional; “el Acapulco Dorado registró una afluencia del 75.6 %; el Diamante alcanzó 61.9 %; mientras que el Tradicional fue de 53.0 %, dando como resultado 6 mil 943 cuartos de hotel ocupados”, casi el 35% de ocupación, considerando la cifra de la SECTUR.
De acuerdo con “SDPNOTICIAS” del 27 de octubre “el huracán Otis arrasó con todo el valor de los condominios en la zona diamante”. Tomando una muestra de un conjunto denominado Velera Acapulco, con 44 departamentos de precio original por venta de $ 8´800,000 promedio, representa un costo de venta por m2 de $46,161 m2. Ahora en el estado que haya de acuerdo con las entrevistas de radio y televisión a constructores colegiados de Acapulco, se calcula su reconstrucción en la mayoría de los condominios, se estima entre $35,000 y $50,000, por m2., esto dependiendo de varios factores por evaluar: Seguridad estructural, protecciones por el efecto ciclónico, calidad de sus acabados, incorporación de nuevas tecnologías y sumando a ello la reconstrucción y/o habilitación de las amenidades. Por lo que se explica el término de “arrasó”.
Por otro lado, habrá que ubicarnos que adicionalmente en ese contexto de la reconstrucción física del inmueble, también implica un gasto funcional, operativo y mantenimiento, que con seguridad requiere en forma permanente.
¿Cuántos propietarios de este tipo de desarrollos tienen el capital o el crédito listo para su reconstrucción? ¿Cuantos miles de millones de pesos se requerirán para financiar la recuperación de este tipo de productos turísticos? ¿Cuántos condominios dejarán de recibir sus rentas por diversas vías o plataformas? ¿Cuántos estarán en proceso de pago o financiamiento? ¿Cuántos estarán dispuestos a cubrir sus cuotas de mantenimiento y no afectar a la comunidad del conjunto que si puede reconstruir su bien?
Esta condición entrará en lo que los economistas definen como la “burbuja inmobiliaria”, tal como citan en su revista Economía3, en donde: “La principal causa de la burbuja inmobiliaria es la generación de créditos hipotecarios sin saber por cuánto tiempo puede durar este ciclo. Es decir, casi siempre que ocurre esta situación, los bancos prestan su dinero a personas que no poseen la solvencia financiera necesaria.”
Por consiguiente, el crédito se abarata tanto que genera una presión para la creación de nuevas unidades habitacionales que luego serán ofrecidas al público. “Así que los bancos juegan un papel fundamental en estos ciclos económicos.” Por otro lado, gracias a los créditos hipotecarios que abundaron particularmente en la zona de Acapulco Diamante como vivienda de uso vacacional, propiciando en su momento desarrollarse en forma descontrolada, por la expectativa de retornos financieros por rentas vacacionales y plusvalías, provocando un alza en los precios, prevaleciendo vertiginosamente la especulación del valor real de los espacios vacacionales, por su creciente demanda. Así es como avanza la burbuja inmobiliaria.
Esta condición ficticia, propicia la tendencia en producir conceptos más “rentables” para ofrecer al mercado propiedades con el fin de venderlas más caras. No obstante, el crecimiento suele ser tan acelerado que los constructores empiezan a pedir créditos para adquirir suelo y construir nuevas edificaciones en un ejercicio en forma de espiral. (Un proceso dinámico desenfrenado, llevando a que acudan nuevos compradores de espacios y tierra para el turismo, con la esperanza de poder venderse a un precio mayor en el futuro)
Esto provoca una demanda enorme de dinero para poder satisfacer las crecientes necesidades, disparando de esta manera el precio de estos activos. Constituyendo una significativa la especulación es una base primordial de cualquier burbuja, ya que la emoción invade la mente de los inversionistas.
Esta crítica situación del Puerto de Acapulco en donde la economía se volcó al mercado inmobiliario, en situaciones de tolerancia críticos de su responsabilidad constructiva, desde el uso del suelo, sobre las dunas o destruyéndolas, ocupando espacios en las escorrentías de agua naturales, zonas de inundables, destrucción de mangles, alteración de litorales con obras de “protección”, entre otras. En sus edificaciones con normas de construcción inspiradas en la CDMX, como si se tratara de la colonia del Valle de la Ciudad de México, en donde sus envolventes, como: Techos, muros y ventanas se pudo advertir su descontextualización y fragilidad como papel ante el paso de Otis. En densidades cada vez más voraces para activar la lógica de su plusvalía. La irresponsabilidad de la autoridad de establecer un orden en todos los niveles de gobierno y la complicidad de técnicos y empresarios para producir este escenario.
Es muy probable que exista una reinterpretación regional de la costa de Guerrero, como en su momento lo tuvo Cancún, con la Rivera Maya en 1990, dos años después del huracán Gilberto, guardando toda proporción, en donde la expresión económica de sus costas tenga más conciencia y responsabilidad sobre el medio ambiente como el activo estratégico para el desarrollo integral, trayendo como consecuencia más competitividad y la presencia de otros productos y servicios turísticos. Reflexionemos sobre la innovación de “La Rivera Guerrerense”, puede ser iniciando un ejemplo con la Costa Chica.
Podríamos tomar particularmente el caso del Municipio de San Marcos, con 1,158 km2, en donde posee un potencial de su patrimonio natural importante, con 43 kilómetros de litoral, con 6 playas vírgenes, la Laguna Tecomate Pesquera y manglares los cual conserva una flora y fauna majestuosa, así como vestigios arqueológicos. San Marcos, se encuentra estratégicamente localizado al sur del aeropuerto de la ciudad de Acapulco, justo después de barra Vieja, y fácilmente conectable con la infraestructura carretera, se estiman 10 km para modernizar su conexión.
San Marcos tiene un gran potencial en desarrollar un Turismo Alternativo Sostenible, en donde su ecosistema del medio natural e histórico definirá el orden de su territorio y las diversas expresiones temáticas del turismo, generando un gran contraste con el turismo producto de la aglomeración e invasión del acceso y valor escénico a las playas.
Ahora las preguntas son: ¿Cómo invertirías tu tiempo para vacacionar? ¿Qué valorarías ahora para vacacionar? ¿Qué tipo de inversión harías para garantizar la calidad de tiempo libre? ¿Qué tipo de negocios te daría certidumbre para garantizar tu patrimonio?
